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住宅产业化啥时标准化规模化
发布时间:2013-10-25 阅读:4181次  
  全国两会期间,全国政协委员、全国政协办公厅研究室主任刘佳义答记者问时表示,国外住宅产业化程度达到70%左右,国内住宅产业化才达到1%-3%,差距明显,影响巨大:“我们房子的成本高,住房建筑成本高,也影响到住房质量。不是规范化、不是标准化、不是产业化生产,这直接关系到老百姓的切身利益。”他透露说,住宅产业化问题已经引起了国务院领导的高度重视。另据权威消息称,去年年底,由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”已经形成框架,待相关部委会商和报批后,有望于今年出台。
 这一切,似乎昭示着,住宅产业化的春天来了!
 前赴后继 试水产业化
 近年来,住宅产业化因为在控制建筑能耗、提高房屋质量、降低成本等多方面的优势,在世界各国备受推崇。在中国,随着人口红利的消减、用工成本的上涨,以及对建筑质量的追求,粗放式的建筑发展渐渐跟不上时代潮流和形势需要,越来越多的企业和地方寻求更先进的建筑方式。因此,中国住宅产业化明显提速。
 1998年,建设部成立了中国住宅产业化促进中心,统筹中国住宅产业化的相关工作,实现住宅建设从粗放型向集约型的转变。万科成为最先响应这一政策的房地产大鳄。1999年,万科成立建筑研究中心,开始了通过住宅标准化探索住宅产业化的道路,以一系列标准化活动为产业化技术的研发和推广打下了坚实的基础。
 2004年,万科成立了工厂化中心,正式启动工业化住宅的研究工作。2007年,万科位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作,成为国内第一家获得“国家住宅产业化基地”授牌的住宅开发企业。到目前为止,公司已完成1号实验楼到6号实验楼工业化技术体系的整体研究。建筑设备实验工程中心、建筑环境实验舱、水环境研究所、抗震技术研究所,住宅性能实验中心等项目也陆续落成启用。2011年,万科集团工业化项目开工面积达到272万平方米,占公司全年总开工19%。
 王石作为万科的掌舵人,曾明确表示,住宅产业化是必然的趋势,只是当前存在问题:一是成本过高,二是建筑施工工艺水平仍很落后,因而在中国只处于起步阶段。他曾算过一笔账:“在工厂化生产规模没有达到10万平方米之前,建工成本将超过传统建工成本的40%;达到10万平方米以后,成本是传统建工成本的1.25倍。从目前情况来看,很难达到与传统生产成本相当。”但他也乐观地认为,如果综合考虑建设周期,工厂化生产将增强万科的竞争力。而且,他认为,住宅产业化推广开后,项目交付面积和开工建设面积的比例有望大大提升。“虽然建工成本提升了25%,但如果建设周期缩短一半,那资金周转速度可以提升一倍。所以万科还是赚的。”王石说。
 住宅产业化貌似无限光明的前景,也引起越来越多地产界人士的热切关注,包括任志强、胡葆森、冯仑地产界大佬,都曾在媒体上公开表示,希望能够逐步导入“产业化”的发展方式。
 然而,令人没有想到的是,紧随万科其后的,却是偏安湖南长沙的一家非电空调企业——远大集团。他们在2010年上海世博会上建造的远大馆,一幢“L”形的建筑(一面8层,另一面为2层)和一幢金字塔形的建筑,只用了一天时间,就拔地而起,可谓是出尽了风头。他们独特的建造方式几乎震惊了所有人:整个建设过程就像搭积木,一台吊车从平板车上吊装起特制的钢材、墙体泡沫板、管材、地板等配件,安装工人将其依次组装到预定的位置即可。
 远大掌门人张跃称之为“可持续建筑”。往后的几年时间里,远大持续发力,相继刷新自己创造的记录:他们用一周时间建成15层高的方舟宾馆,用360个小时建成30层摩天大楼,还打算用7个月的时间,在湖南长沙崛起一座世界最高的天空之城……这些令人瞠目结舌的大胆之举,在张跃看来,只要掌握了工业技术,都是可以轻松实现的。像造汽车造飞机一样造房子,在不久的将来绝不是一个梦。
 踌躇不前 房企多观望
 至此,万科和远大,一个从地产出发,一个从工业出发,在住宅产业化上,完成了一次完美的会师。然而,理想是丰满的,现实是骨感的,到目前为止,无论是万科为代表以模数和标准化推进的内装体系产业化,还是远大为代表以建筑结构体系为主体的产业化,在市场上的反映均不乐观,买单者有限。
 据媒体报道称,虽然远大集团、张跃本人都对“可持续建筑”抱有很高的期望,认为“在不远的未来,全世界每3幢新建建筑就有一幢是可建的”他们甚至为了这一天的到来,做好了十足的准备:公司已经为其可持续建筑适应全球各种极端环境设计好了技术参数。但据其内部介绍,目前,远大可建公司建成的建筑大部分是给自己建设的办公楼、宿舍或者酒店,真正接到商业订单为他人代建的,只有山东的一幢11层楼房。
 而对于万科的勇吃螃蟹,业界也是众说纷纭,反映出对于住宅产业化又爱又怕的复杂心态。其中,广州家和集团副总裁营销中心总经理张建勋的看法很有代表性。
 张建勋首先肯定说:“住宅产业化是一个美好的东西。”据他介绍,住宅产业化最早起源于日本,在地产业界,万科是最早涉足这个领域的。张建勋告诉记者,他曾参观过万科在东莞的标准化产业基地,对于万科在广州南沙的一个住宅产业化楼盘也有所了解。“目前来看,他的建造成本是高于我们现有的传统房屋建造成本的。”不过,他认为,其原因是生产建筑房屋构件的批量不足,因此,住宅产业化远期的成本控制还是相对乐观的:“当批量达到一定的数量时,他的建筑成本跟传统建筑房屋相比,是一定会有所下降的,成本最高可下降20%左右。”
 既然住宅产业化如此美好,为什么迟迟无法大规模应用发展?对此,张建勋表示,这是“美好的愿景在落地实施的时候出现了一些问题。”他向记者分析说,多年以来,住宅产业化的呼吁和执行力,仅仅停留在开发商的愿景和建设部一个部门,力度不够。一旦要住宅产业化,首先是要住宅产品的生产标准化,标准化才能产业化。可是,现阶段,政策的标准化、强制性规范,以及政府的扶持力度(比如税收、银行资金的扶持),都是有所缺失的,导致住宅产业化的市场动力缺乏。“这一点以龙头企业万科为例,他们仍然把住宅产业化作为企业的信念、企业的标榜在做,但是信念一旦远离企业的利润的话,信念这条路走不远。说得再直白一点,不给上市公司贡献利润的话,股东会有意见的,股民更会有意见。”
 作为行业人士,张建勋坦言:“对于任何一个开发商,住宅产业化如果能形成生产规模,都很愿意涉足这个领域的。”他解释说,所谓形成生产规模,是指生产基础建筑构件的厂商,能够形成批量大规模的生产,且有不同的规格和标准。“比如节能空心砖,房地产商可以根据建设地的不同需求,选择不同规格型号的空心砖。”
 当然,就目前而言,尽管家和集团对住宅产业化、标准化抱有极大的兴趣,但考虑到现实情况,暂时还不会贸然涉足。他告诉记者,当下,住宅产业化毕竟还没有形成生产规模,尤其是现在连万科的建造成本都不能下来,在价格敏感的楼市中,这就很可能直接导致没有市场,同时,这种成本的上升,也不利于提升企业的竞争力。“除非在你的利润当中有足够的议价空间,所以一般情况下,在现有当下的楼市环境当中,是不太可能把一个成本上升的东西去带入市场竞争的,它会削弱市场竞争。”但他也表示,会持续关注产业政策、住宅产业化的标准化进程,以及龙头企业在这方面的示范效应。
 政策先行 或带来生机
 目前,中国已有深圳、沈阳和济南三个城市,先后成为住宅产业化的试点城市,整体推进住宅产业化。这些地方政府一方面出台支持政策,另一方面把保障房作为载体,做一些试点示范的项目。此外,合肥、北京、上海、厦门等多地政府也出台了大量鼓励政策,推进住宅产业化。
 记者从广东省住建厅及万科集团了解到,2010年8月,万科参与了深圳龙华公租房项目建设,该项目位于深圳市龙华扩展区,用地面积50134平方米,总建筑面积21.5万平方米,容积率3.5,由6栋28层高层组成,总户数4002户。该项目投资方为深圳市住宅发展事务中心,由包括万科在内的三家企业牵头组成了包括监理、设计、总包单位的代建总承包联合体,要求代建总成本不超过4000元/平方米。万科以产业化方式负责建设其中第三期项目开发。
 专家分析认为,万科用产业化方式建造保障房,不失为一个明智的抉择。建设规模大,工期要求短,是十二五期间保障房发展的主要特点。而产业化的生产建造方式,正好可以显著缩短项目工期,以18层住宅为例,使用产业化方式上部主题能缩短150天施工周期。产业化的生产建造方式可大幅降低建筑能耗,减少建筑垃圾。全装修住宅每套较单独装修减少装修垃圾近2吨。工业化建造方式能显著降低建造过程中的能耗,比传统方式低20%。
 一位万科内部人士告诉记者,保障房适合实施产业化。他说,首先,保障房设计施工的主要特点是户型变化少,适合标准化设计和大规模生产。保障房套型面积多在60平方米以下,以一房、良方户型为主,对休闲、装饰等多样化的功能要求不高,因此适合通用设计,墙体、门窗、楼梯等构件可以进行大规模量产,与产业化特点和规模要求相匹配。其次,保障房特别是租赁保障房,在生命周期中居住对象不断变化。为避免保障对象自行装修使房屋功能改变、影响其他住户,保障房一般要求全装修。配合产业化住宅而出现的SI分离内装体系可以使室内装修一次到位。此外,保障房需要考虑使用后的功能扩展问题。工厂生产的构件具有更好的耐久性,减少了后期维护次数。分离内装体系又为设备更换、功能区域变更提供了可能性,可以提升住宅的使用寿命,减少维护成本。
 记者了解到,万科龙华项目采用内浇外挂结构体系,即建筑主体结构采用现场浇注混凝土,预制外墙板通过外挂方式固定在主体结构上,并与主体同步施工。预制构件种类包括外墙挂板、楼梯梯段板、阳台及走廊板,女儿墙等,预制率15%左右。由于预制构件间的节点采用了可靠连接方式,该结构具有和现浇结构同等水平的整体性和抗震性能;结构构件在工厂里预制,也带来了效率提高、质量提升、资源节约等价值。另外,在后期装修阶段,由于万科项目外墙采用pc构件,窗体已预埋到构件里,外墙也无需再抹灰,工业化施工的优势也更加明显。常规工程28层从封顶到落架完成需6个月左右,对比之下,采用PC构件在装修阶段能节约4个月工期左右。
 近日,“深圳市保障性住房标准化系列化设计研究”课题结题评审会在深圳召开,广东省住建厅副厅长陈英松对此予以高度评价,他认为,标准化设计是住宅产业化的基础和核心,对推进住宅产业化进程,实现住宅产业的可持续性发展大有裨益。他要求深圳市进一步加大试点的力度,加快试点的总结和推广,加快住宅产业化发展步伐。
 可见,无论是政府官方,还是民间企业,对住宅产业化都有了足够的关注和重视,这似乎向人们预示着:住宅产业化的春天真的来了!
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